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【2020美股投資】不動產投資信託(REITs)是什麼? 如何購買、風險在哪?有哪些推薦?

【2020美股投資】不動產投資信託(REITs)是什麼? 如何購買、風險在哪?有哪些推薦?

什麼是不動產投資信託(REITs)?不動產投資信託,英文全名是Real Estate Investment Trust,是一種不動產證券化的金融商品,投資人可以用小金額來投資房地產,並可以獲得穩定的股息。這篇文章將告訴你REITs的風險和報酬,如何購買,以及有哪些推薦的REITs,讓你對REITs有更深一層的了解。

延伸閱讀: 投資工具這麼多,我該如何選擇?(超詳細9種投資工具比較表

什麼是不動產投資信託(REITs)

  • 又稱房產信託或地產信託(REITs),英文全名是Real Estate Investment Trust

  • 是一種以房地產為投資標的的共同基金

  • 概念為將房地產的所有權交付信託公司管理,信託公司再將其分成較小單位,使一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利

  • 以股票形式在市場中交易

  • 投資人可以用小金額就可以投資不動產,但沒有實質持有不動產

  • 投資人的獲利來源為股息及資本利得。

REITs VS 房地產

不動產投資信託(REITs)

房地產

  • 又稱房產信託或地產信託, 是一種以房地產為投資標的的共同基金,其特色之一,就是每年強制分配股息。

  • 概念為將房地產的所有權交付信託公司管理,信託公司再將其分成較小單位,使一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。

  • 投資人沒有實質持有不動產,但可以透過股份在市場上交易,因此,市場流通性優於不動產。

  • 維基百科的解釋為是指覆蓋土地並永久附著於土地的一類實物,比如建築物、土地或房地合一狀態下的物質實體。

  • 房屋買賣,需要龐大的金額,雖然可以分期付款,但還是需要自備款至少三成以上,做為頭期款,這個價錢動輒數十萬,是各投資工具較易成本最高的。

  • 房屋買賣,也牽涉到一些法律知識,除了買賣契約外,還有一些稅單,如:土地增值稅、契稅等。

  • 房地產的價格一般不透明,通常等到要販售,才可能知道該房屋的真正價值是多少。

  • 流動性差,變現時間較不動產投資信託長,至少好幾個月,可能才找到買主,還有一大堆的過戶繁瑣流程等著你,從找到買主到完成整個房屋買賣流程,還須至少2個月以上。

  • 如果不是自住,房子可以拿來出租,是一種被動收入的來源。

REITs的特色

  • 將房地產的所有權交付信託公司管理,信託公司再將其分成較小單位,使一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。

  • 投資人沒有實質持有不動產,但可以透過股份在市場上交易,因此,市場流通性優於不動產。

  • 報酬率優於股市和債市,風險和股票相當。

  • 提供穩定的股利收入,美國法規有規定,REITs的90%收入要分配給股東,而台灣也有強制規定收入須分配給股東。

  • 利用REITs投資房地產可以讓投資組合有分散的效果

  • REITs主要專注在投資特定的資產上,如:飯店及渡假村、購物商場、醫院等

REITs的優點和缺點

優點

缺點

  • 投資門檻較低

  • 收益穩定

  • 抗通膨

  • 無實體資產

  • 不會有爆發性成長

REITs的投資標的

  1. 商業辦公大樓

  2. 百貨公司

  3. 商場

  4. 旅館

  5. 醫院

  6. 辦公室

  7. 停車場

  8. 旅館

  9. 飯店

  10. 工業倉儲

  11. 物流中心…….等等

不動產投資信託(REITs)是什麼

什麼人適合投資REITs

  • 適合小資族

  • 想要有穩定現金流的人

REITs的風險

REITs有高股息,也由於具有高報酬,因此同時也潛在一些風險。

  • REITs易受到房地產疲軟的不利影響

  • 雖然長期高股利很吸引人,但有些時候績效並不佳。

  • 和經濟景氣呈正相關

  • 在2007-2008年,房地產泡沫時代,REITs為負報酬,下跌至少-50%的報酬。

  • 另外,當利率上升時,REITs也可能產生負報酬。

  • 當利率高時,投資人會傾向將資金轉向美國公債或其他固定收益。

  • 當利率低時,投資人則傾向將資金從安全的資產移出,去尋找報酬較佳的資產。

  • 風險一般較政府債券高。

  • 易受政治因素影響,如:人大通過香港的國安法、中美貿易戰或英國脫歐等,皆會影響REITs的表現

REITs的報酬

1999-2019年,20年間S&P 500的總報酬為213%;而Vanguard Real Estate ETF總報酬則為619%。長期來看,REITs的總報酬是大於大盤股票的。

REITs的種類

種類

權益型REITs (Equity REITs)

抵押型REITs (Mortgage REITs)

混合型REITs (Hybrid REITs)

解釋

大部分REITs屬於權益型REITs,擁有和管理有收入來源的不動產,像房東。

不直接擁有不動產,而是透過借錢給不動產公司,來賺取利差。一般上,風險較權益型REITs的高,所以股利也較高。

顧名思義就是權益型及抵押型的組合,也就是兩者類型的REITs皆有投資,只是比例多寡而已。

收入來源

租金

利息

租金+利息

台灣的REITs vs 海外的REITs

下表為台灣與其他國家REITs的檔數和股息殖利率

項目

台灣

新加坡

美國

檔數

7

37*

225**

股息殖利率

2.5%

6%

6%

*資料來源:SGX新加坡交易所
**資料來源:Nareit

從表中可以看出,台灣目前REITs的檔數是最少的,股息殖利率也是最低的,因此,本篇文章將不討論台灣REITs,主要著重再討論美國的REITs。

延伸閱讀: TD Ameritrade、Firstrade和Etoro,哪一個是購買美股的最佳平台?

如何投資REITs

投資REITs,有兩個選項:

選項一:投資於REITs的ETF(被動)

選項二:投資於各別REITs並建立一個投資組合(主動)

一般建議,可以投資REITs的ETF,分散風險。但如果你對REITs有所研究,則可以考慮單買個別的REITs。

延伸閱讀: TD Ameritrade、Firstrade和Etoro,哪一個是購買美股的最佳平台?

REITs ETF的優缺點

  • 最大優點可以一次投資不同種類的REITs,分散投資更廣,降低風險。

  • 另一個優點,因為已經包含各式各樣的REITs,簡化你的投資組合,只需專注及追蹤一支ETF,相對較簡單。將複雜化的投資給簡化了。

  • 缺點是報酬可能不會像投資單一績效好的REITs高。

REITs的推薦

美國REITs ETF推薦

以下推薦的ETF,投資標的皆為投資美國的房地產

1. Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

  • 成立16年(2004/9/23)

  • 規模280億(百萬美元)(2020/6/4)

  • 美國最大的REITs ETF

  • 內扣總開銷0.12%

  • 股息殖利率約4.1%

  • 追蹤MMSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index指數

  • 目前由183 REITs組成

  • VNQ投資組合中占比為專門REIT(Specialized REITs),占40.4%、住家REIT(14.4%)、工業REIT(10.7%)、辦公室REIT(8.9%)與零售REIT(8.1%)等。

資料來源:Vanguard網站、ETF.com和Yahoo finance(2020/4/30)

VNQ reits top holding

2. iShares Core U.S. REIT ETF (USRT)

  • 成立13年(2007/5/1)

  • 規模14億(美元)(2020/6/4)

  • 內扣總開銷較其他兩個低

  • 內扣總開銷0.08%

  • 股息殖利率約4.28%

  • 追蹤FTSE Nareit Equity REITS Index指數

  • 目前由153 REITs組成

  • 投資組合中占比為專門REIT(Specialized REITs),占25%、住家REIT(18.4%)、工業REIT(13.76%)、零售REIT(12.18%)與醫療保健REIT(11.62%)、辦公室REIT(10.81%)等。

  • 最大持股公司是Prologis(PLD),Prologis是向全球5,000多個客戶出租分銷設施的全球領導者,其銷售記錄良好,並有望實現未來增長。第二大持股是Equinix(EQIX),該公司專門從事互聯網連接和數據中心業務。

資料來源:BlackRock網站和Yahoo finance(2020/6/4)

USRT reits top holding

3. SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

  • 成立19年(2001/4/23)

  • 規模14億(百萬美元)(2020/6/4)

  • 成立較其他兩個久

  • 內扣總開銷0.25%

  • 股息殖利率約4.48%

  • 追蹤Dow Jones U.S. Select REIT Index指數

  • 目前由94 REITs組成

  • 投資組合中占比為工業/辦公室REIT,占35.59%、住家REIT(26.02%)、零售REIT(11.09%)、醫療保健REIT(10.39%)、自建倉儲REIT(9.43%)等。

  • 最大持股公司是Prologis(PLD),和USRT一樣。第二大持股是Digital Realty Trust Inc(DLR),以科技物業為主的REIT,事業遍佈歐洲、北美、新加坡和澳洲等地。從事業務包括網路入口物業、企業資料中心物業、科技製造業物業、區域和科技公司辦公室,並致力於為資訊技術服務、雲端服務、金融服務、製造業、能源、醫療衛生等。

資料來源:ETF.com和、State Street Global Advisor和Yahoo finance(2020/6/4)

RWR reits top holding

REITs ETF

平均年化報酬率(10年)

總報酬率

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

7.82%

113.57%*

iShares Core U.S. REIT ETF (USRT)

6.62%

90.75%**

SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

6.23%

83.91%***

*在2010年5月投資1萬美元,至2020年5月31日資產將累積達到21,359美元。總報酬率為113.57%

**在2010年5月投資1萬美元,至2020年5月31日資產將累積達到19080美元。總報酬率為90.75%

***在2010年5月投資1萬美元,至2020年5月31日資產將累積達到18,388美元。總報酬率為83.91%

資料來源: YTD Return.com

reits total return

美國REITs 推薦

1. Realty Income Corp. (O)

  • 成立51年(1969年)

  • 每月派息

  • 股息殖利率約4.5%

  • 出租率都維持在96%

  • 租戶多為連鎖零售業,知名的租戶如:Walgreens、FedEx、Family Dollar、Diageo、CVS 和 Sam’s Club 。

  • 平均年化報酬率(5年)為9.27%,也就是投資1萬美元,在5年後,總值為16,175美元,總報酬率為61.76%

O reits total return

2. STORE Capital (STOR)

  • 成立9年(2011年)

  • 每季派息

  • 股息殖利率約5.62%

  • 出租率都高達99.5%

  • 租戶的65%來自服務業,19%來自零售業,16%來自製造業。租戶包括餐飲業、幼教、健身、美容、醫療、家具、電子產品、食品製造業、汽車零件等,非常分散且多元。

  • 平均年化報酬率(5年)為7.5%,也就是投資1萬美元,在5年後,總值為14,804美元,總報酬率為48.07%

  • 巴菲特唯一持有的REITs

STOR reits total return

2. STAG Industrial (STAG)

  • 成立10年(2010年)

  • 每月派息

  • 股息殖利率約5.09%

  • 出租率都維持在95%

  • 租戶多為電商相關產業,知名的租戶如:亞馬遜Amazon、DHL、XPO logistic、FedEx。

  • 平均年化報酬率(5年)為8.58%,也就是投資1萬美元,在5年後,總值為15,628美元,總報酬率為56.26%

STAG reits total return

REITs如何加入投資組合中

  • REITs與其他市場區域的相關性往往低於平均水平,因此儘管它們易受到更廣泛的市場趨勢的影響,但可以預期其表現會與主要股票指數有所不同,並在一定程度上與債券有所不同。這種性狀可以使它們成為強大的避險工具。

  • 資產配置中加入REITs,可以降低波動,同時可以增加報酬率。

  • 和債券不同,REITs有長期資本增值的潛力。

  • 在通貨膨脹期間,它們可能也比其他一些投資的表現較好,因為房地產價格通常隨通貨膨脹而上漲。

  • 一般建議REITs加入投資組合中,占比不要高於15%。

延伸閱讀: 資產配置是什麼?我又該如何建立自己的美股ETF投資組合呢

Firstrade

總結

REITs是高股利的投資工具,具有提供穩定現金流的特色,與股票和債券的相關性低,是很好的避險工具。適當的加入投資組合中,可以降低風險,提高報酬率。一般建議,在資產配置中,不宜超過15%的比例。


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by fenshares-Evelyn Teh

This Post Has 13 Comments

  1. 这篇文章整理得很详细!一直以来只买着马来西亚的REITs, 这篇帮助我了解更多国外的REITs,谢谢版主的分享!

    1. 我也有馬來西亞的REITs,我是先認識馬來西亞REITs,然後才慢慢研究美國的,未來想要研究新加坡的REITs,聽說新加坡的殖利率都很高,所以未來想研究新加坡的

  2. 看了你的介紹讓我對美股更了解了呢!也真的要好好來研讀了!!!

  3. 沒想到美國的REITs報酬率挺高的,謝謝版主分享的很仔細,文章收藏起來,收穫很多

  4. 目前正在學習美股投資中,感謝版主把REITs說明的這麼詳細,讓我更深入了解REITs是什麼樣的商品.

  5. 有點驚訝REIT的報酬率可以比大盤高
    不過看來美股真的很值得長期投資
    該來辦eToro的帳戶了XD

    1. 還是要先申明唷!之前的績效不代表未來的績效唷!

  6. 滿深的,再仔細研究研究

  7. 第一次知道這樣的投資
    有點深奧~~有時間還研究看看
    謝謝版主介紹

  8. 第一次聽過
    感謝版主整理出這麼詳細資訊

  9. 請教為什麼不建議配置比例不超過15%?

    1. 因為reits還是有風險的,一般建議不要超過15%

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