【美股投資】不動產投資信託(REITs)是什麼? 如何購買、風險在哪？有哪些推薦?

Last Updated on 2023-11-23 by Evelyn Teh

什麼是不動產投資信託(REITs)？不動產投資信託（Real Estate Investment Trust），是一種不動產證券化的金融商品，投資人可以用小金額來投資房地產，並可以獲得穩定的股息。這篇文章將告訴你REITs的風險和報酬，怎麼買，以及有哪些推薦的美國REITs及比較，讓你對REITs有更深一層的了解。

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什麼是不動產投資信託(REITs)

• 又稱房產信託或地產信託（REITs），英文全名是Real Estate Investment Trust

• 是一種以房地產為投資標的的共同基金

• 概念為將房地產的所有權交付信託公司管理，信託公司再將其分成較小單位，使一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利

• 以股票形式在市場中交易

• 投資人可以用小金額就可以投資不動產，但沒有實質持有不動產

• 投資人的獲利來源為股息及資本利得。

REITs VS 房地產

REITs的特色

• 將房地產的所有權交付信託公司管理，信託公司再將其分成較小單位，使一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。

• 投資人沒有實質持有不動產，但可以透過股份在市場上交易，因此，市場流通性優於不動產。

• 報酬率優於股市和債市，風險和股票相當。

• 提供穩定的股利收入，美國法規有規定，REITs的90%收入要分配給股東，而台灣也有強制規定收入須分配給股東。

• 利用REITs投資房地產可以讓投資組合有分散的效果

• REITs主要專注在投資特定的資產上，如：飯店及渡假村、購物商場、醫院等

REITs的優點和缺點

REITs的投資標的

1. 商業辦公大樓

2. 百貨公司

3. 商場

4. 旅館

5. 醫院

6. 辦公室

7. 停車場

8. 旅館

9. 飯店

10. 工業倉儲

11. 物流中心…….等等

什麼人適合投資REITs

• 適合小資族

• 想要有穩定現金流的人

REITs的風險

REITs有高股息，也由於具有高報酬，因此同時也潛在一些風險。

• REITs易受到房地產疲軟的不利影響

• 雖然長期高股利很吸引人，但有些時候績效並不佳。

• 和經濟景氣呈正相關

• 在2007-2008年，房地產泡沫時代，REITs為負報酬，下跌至少-50%的報酬。

• 另外，當利率上升時，REITs也可能產生負報酬。

• 當利率高時，投資人會傾向將資金轉向美國公債或其他固定收益。

• 當利率低時，投資人則傾向將資金從安全的資產移出，去尋找報酬較佳的資產。

• 風險一般較政府債券高。

• 易受政治因素影響，如:人大通過香港的國安法、中美貿易戰或英國脫歐等，皆會影響REITs的表現

REITs的報酬

1999-2019年，20年間S&P 500的總報酬為213%；而Vanguard Real Estate ETF總報酬則為619%。長期來看，REITs的總報酬是大於大盤股票的。

REITs的種類

台灣的REITs vs 海外的REITs

下表為台灣與其他國家REITs的檔數和股息殖利率

從表中可以看出，台灣目前REITs的檔數是最少的，股息殖利率也是最低的，因此，本篇文章將不討論台灣REITs，主要著重再討論美國的REITs。

如果你對投資新加坡reits有興趣，可以參考這篇【退休规划必知】想要靠新加坡REITs所创造的被动收入退休吗？有哪些风险？如何购买？一一告诉你

如何投資REITs

投資REITs，有兩個選項：

選項一：投資於REITs的ETF（被動）

選項二：投資於各別REITs並建立一個投資組合（主動）

一般建議，可以投資REITs的ETF，分散風險。但如果你對REITs有所研究，則可以考慮單買個別的REITs。

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REITs ETF的優缺點

• 最大優點可以一次投資不同種類的REITs，分散投資更廣，降低風險。

• 另一個優點，因為已經包含各式各樣的REITs，簡化你的投資組合，只需專注及追蹤一支ETF，相對較簡單。將複雜化的投資給簡化了。

• 缺點是報酬可能不會像投資單一績效好的REITs高。

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REITs的推薦

美國REITs ETF推薦

以下推薦的ETF，投資標的皆為投資美國的房地產

1. Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

• 成立16年(2004/9/23)

• 規模280億(百萬美元)(2020/6/4)

• 美國最大的REITs ETF

• 內扣總開銷0.12%

• 股息殖利率約4.1%

• 追蹤MMSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index指數

• 目前由183 REITs組成

• VNQ投資組合中占比為專門REIT(Specialized REITs)，占40.4%、住家REIT(14.4%)、工業REIT(10.7%)、辦公室REIT(8.9%)與零售REIT(8.1%)等。

資料來源：Vanguard網站、ETF.com和Yahoo finance（2020/4/30）

2. iShares Core U.S. REIT ETF (USRT)

• 成立13年(2007/5/1)

• 規模14億(美元)(2020/6/4)

• 內扣總開銷較其他兩個低

• 內扣總開銷0.08%

• 股息殖利率約4.28%

• 追蹤FTSE Nareit Equity REITS Index指數

• 目前由153 REITs組成

• 投資組合中占比為專門REIT(Specialized REITs)，占25%、住家REIT(18.4%)、工業REIT(13.76%)、零售REIT(12.18%)與醫療保健REIT(11.62%)、辦公室REIT(10.81%)等。

• 最大持股公司是Prologis（PLD），Prologis是向全球5,000多個客戶出租分銷設施的全球領導者，其銷售記錄良好，並有望實現未來增長。第二大持股是Equinix（EQIX），該公司專門從事互聯網連接和數據中心業務。

資料來源：BlackRock網站和Yahoo finance（2020/6/4）

3. SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

• 成立19年(2001/4/23)

• 規模14億(百萬美元)(2020/6/4）

• 成立較其他兩個久

• 內扣總開銷0.25%

• 股息殖利率約4.48%

• 追蹤Dow Jones U.S. Select REIT Index指數

• 目前由94 REITs組成

• 投資組合中占比為工業/辦公室REIT，占35.59%、住家REIT(26.02%)、零售REIT(11.09%)、醫療保健REIT(10.39%)、自建倉儲REIT(9.43%)等。

• 最大持股公司是Prologis（PLD)，和USRT一樣。第二大持股是Digital Realty Trust Inc（DLR），以科技物業為主的REIT，事業遍佈歐洲、北美、新加坡和澳洲等地。從事業務包括網路入口物業、企業資料中心物業、科技製造業物業、區域和科技公司辦公室，並致力於為資訊技術服務、雲端服務、金融服務、製造業、能源、醫療衛生等。

資料來源：ETF.com和、State Street Global Advisor和Yahoo finance（2020/6/4）

*在2010年5月投資1萬美元，至2020年5月31日資產將累積達到21,359美元。總報酬率為113.57%

**在2010年5月投資1萬美元，至2020年5月31日資產將累積達到19080美元。總報酬率為90.75%

***在2010年5月投資1萬美元，至2020年5月31日資產將累積達到18,388美元。總報酬率為83.91%

資料來源: YTD Return.com

美國REITs 推薦

1. Realty Income Corp. (O)

• 成立51年(1969年)

• 每月派息

• 股息殖利率約4.5%

• 出租率都維持在96%

• 租戶多為連鎖零售業，知名的租戶如:Walgreens、FedEx、Family Dollar、Diageo、CVS 和 Sam’s Club 。

• 平均年化報酬率(5年)為9.27%，也就是投資1萬美元，在5年後，總值為16,175美元，總報酬率為61.76%

2. STORE Capital (STOR)

• 成立9年(2011年)

• 每季派息

• 股息殖利率約5.62%

• 出租率都高達99.5%

• 租戶的65%來自服務業，19%來自零售業，16%來自製造業。租戶包括餐飲業、幼教、健身、美容、醫療、家具、電子產品、食品製造業、汽車零件等，非常分散且多元。

• 平均年化報酬率(5年)為7.5%，也就是投資1萬美元，在5年後，總值為14,804美元，總報酬率為48.07%

• 巴菲特唯一持有的REITs

2. STAG Industrial (STAG)

• 成立10年(2010年)

• 每月派息

• 股息殖利率約5.09%

• 出租率都維持在95%

• 租戶多為電商相關產業，知名的租戶如:亞馬遜Amazon、DHL、XPO logistic、FedEx。

• 平均年化報酬率(5年)為8.58%，也就是投資1萬美元，在5年後，總值為15,628美元，總報酬率為56.26%

REITs如何加入投資組合中

• REITs與其他市場區域的相關性往往低於平均水平，因此儘管它們易受到更廣泛的市場趨勢的影響，但可以預期其表現會與主要股票指數有所不同，並在一定程度上與債券有所不同。這種性狀可以使它們成為強大的避險工具。

• 資產配置中加入REITs，可以降低波動，同時可以增加報酬率。

• 和債券不同，REITs有長期資本增值的潛力。

• 在通貨膨脹期間，它們可能也比其他一些投資的表現較好，因為房地產價格通常隨通貨膨脹而上漲。

• 一般建議REITs加入投資組合中，占比不要高於15%。

延伸閱讀: 資產配置是什麼？我又該如何建立自己的美股ETF投資組合呢？

總結

REITs是高股利的投資工具，具有提供穩定現金流的特色，與股票和債券的相關性低，是很好的避險工具。適當的加入投資組合中，可以降低風險，提高報酬率。一般建議，在資產配置中，不宜超過15%的比例。

*免責聲明：投資有賺有賠，以上只是投資股票分享，並無買賣建議。現在的股票表現，並不代表未來的股票表現。投資前，請務必要了解其風險，請謹慎投資。

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